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アフターコロナでも変わらない?都心の不動産価値を予測

アフターコロナでも変わらない?都心の不動産価値を予測

不動産投資に興味があるけど、アフターコロナの影響で不動産の価値が落ちそう…と不安を感じていませんか?

実は都心の不動産需要はコロナ後も変わっていないため、不動産価値は変わっていません。

この記事では

など、都心の不動産価値について解説します。

この記事を読むことで、コロナが都心の不動産価値に大きな影響を与えていないことがわかります。ぜひ読んでみてください。

■不動産価値は何で決まる?

この章では、不動産価値が何で決まるのかについて解説します。結論からいうと、不動産価値は需要と供給のバランスで決まります。

不動産価値について知ることは、不動産投資を成功させるために欠かせないので、ぜひ参考にしてみてください。

○需要と供給のバランスで決まる

上述の通り、不動産価値は需要と供給のバランスで決まります。需要とは「不動産を買いたい人の数」で、供給とは「売り出されている物件数」のことです。

たとえば、売主が高く売りたいと考えていても、その価格で買いたい人(需要)がいなければ不動産は売れません。

一方で、不動産を買いたい人(需要)が多く、売り出し物件数(供給)が少ないとします。
その場合、「少々価格が高くても良いから買いたい人」が出てきやすいため、価格を高めに設定しても売却しやすいのです。

このように、不動産価値は需給バランスによって決まります。

○不動産価値が上がるときと下がるとき

前項の「不動産価値は需給バランスで決まる」という点を整理すると、以下のようになります。

需給バランス
例えば、再開発計画が決まった地域では、不動産価値が高くなりやすいでしょう。なぜなら、再開発でオフィス・商業施設・緑地などが増え魅力的な地域になるので、需要が高まりやすいからです。

このように不動産価値は需給バランスによって大きく変動することがあります。

■都心の需要は上昇し続けている

不動産の需要は地域によって違いますが、都心の需要は年々上昇し続けています。この点について以下を解説していきます。

・ 都心の人口推移
・ 今後も開発計画は多数

○都心の人口推移

以下の図は、総務省統計局が発表した住民基本台帳人口移動報告2019年詳細集計結果です。

人口移動報告2019

(画像引用元:総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2019年詳細集計結果

1954年以降の東京圏(東京・埼玉・神奈川・千葉)の人口は、ほぼ毎年増加しています。特にここ20年は一度も人口が減少していません。

「東京一極集中」とも言われていますが、その大きな理由は「仕事が集まるから」です。首相官邸が実施したアンケートでも、仕事(就職など)のために上京したという人が多く見られました。

この現象はそう簡単に変わるわけではないため、 今後も都心の不動産需要は伸び続けることが予想できます。

(※首相官邸 東京一極集中の動向と要因についてP23

○今後も開発計画は多数

今後も都心では、山手線新駅や虎ノ門再開発、環状二号線の開発計画などが進行していく予定です。

以下のように、開発計画がある地域では不動産需要は高くなる可能性が高いです。

不動産需要
なぜなら、再開発が行われた地域やその周辺地域では、

・ 人口の増加
・ 賃貸需要の上昇

が起き、不動産の需要が大きく増加することが予測できるため、不動産価値が上昇する可能性が高いからです。

■今は買い時の可能性がある

ここからは、不動産が現在「買いどき」と言える理由について解説します。というのも、コロナの影響で一時的に不動産価格は下落する可能性があります。

つまり、これから不動産投資をはじめようとする場合は、これまでよりも手頃な価格で不動産投資ができるチャンスが来たといえるのです。

○投げ売りする人が増える

まず、不動産価格が下がった場合、不動産を投げ売りする人が増加するでしょう。

例えば、不動産を購入したものの、景気の低迷などが原因で空き室が増え、毎月の返済が難しくなるケースです。

当然、その場合は生活が苦しくなるので、損失覚悟で不動産を売却して現金を確保するオーナーも増加します。

○購入できる人が減る

そして、コロナの影響により勤務先が業績不振になれば、不動産を購入できる人は確実に減少します。

なぜなら、勤務先の業績不振により収入が減るので、不動産投資ローンの審査がより厳しくなるからです。

不動産を購入できる人が減れば、不動産の需要が減るため不動産価格はどんどん下落します。

○医師の方は収入が安定しており、社会的地位もあるので不動産投資を始めやすい

医師の方は、以下のように金融機関から有利な条件で融資を引っ張れるため、不動産投資に向いている職業です。

・ 一般的に収入が高い職業
・ 社会的地位が高いので、信用も高い
・ 医師には定年がないので、医師を続ける限り収入が途絶えない

このように、医師の方はローンを組みやすいので不動産投資をはじめやすいです。

不動産価格が下落しているタイミングで購入できれば、将来不動産価格が上昇したときに高値で売却できる可能性もあります。

まとめ

不動産価値は需要と供給のバランスによって決まります。そのため、不動産は常に一定の価格ではないので、アフターコロナにより不動産価値の下落が起きる可能性もあります。

ただ、以下の理由により都心の不動産需要は今後も高い水準を維持するでしょう。

• 人口の流入は続いている
• 再開発計画がいくつも控えており、地価の上昇や賃貸需要の増加が見込まれる

コロナの影響で、不動産の投げ売りや「買いたくても買えない層」が出てくる可能性があります。

つまり、不動産需要は高いものの不動産を安く買えるチャンスもあるということです。

そんなときに、ローンを組みやすい医師の方は、手ごろな価格で不動産を買いやすいといえます。そのため、もし資産運用を考えているなら不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか?

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